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王德福:业主自治的结构困境及其超越(6)

来源: 时间:2019-12-27 08:56:19

  (二)集体行动的社会基础
  在讨论业主自治时,尤其不应忽视其社会基础,恰恰在这一点上,我国的住宅小区独具特点。其特点可归结为三点,一是体量巨大,二是主体众多,三是社会流动性高。
  体量巨大是指我国住宅小区物理空间和人口规模都比较大。我国的封闭式小区通常占地达12-20公顷,内含2000-3000户;而美国的封闭式社区平均只有291户,其中有一半只有150户或更少[19]。我们调研过的小区中,最多的竟然达到了一万多人,少的也有数千人。一两百户达成集体行动和数千户达成集体行动的难度差异可想而知。制约集体行动的不只是人口数量,更关键是小区内的异质性。由于体量巨大,一般商品房小区都是分批开发销售的,从首期到最后一期入住,前后相差数年。分期开发造成同一小区内形成数个相对独立的居住组团或片区,各片区在规划设计、建筑质量、房屋价值等方面都存在差异。这使得不同居住片区之间很容易形成利益分化。
  主体众多则是指业主自治并不只是业主和物业公司这两个主要的参与主体,社区基层组织、基层政府(街道办事处)、基层行政执法部门(城管)、政府主管部门(住建房管部门),甚至媒体等都是业主自治中不可忽视的重要参与主体。行政力量对业主自治的介入可能在美欧等国家主要表现在法律制度的供给上,而在我国的政治社会语境中,这不仅表现在政府要为业主自治设定法律规章等制度条件,而且表现在行政力量的积极介入上,业主自身也有意愿援引行政力量的介入。比如,首次业主大会召开和业委会换届选举的筹备与组织,都需要社区基层组织、基层政府和主管部门的参与甚至主导。作为业主自治重要物质资源的维修资金的日常管理也在政府主管部门,业主通过自治程序决定启用后,还必须经过主管部门的审批同意。等等。媒体则在近年来的业主维权等事件中发挥着日益重要的作用,几乎所有城市的都市报、晚报都辟有专栏,相关报道屡见不鲜。媒体的介入既包括其主动介入,也包括业主的主动引入。实践中,媒体曝光往往成为事件激化升级的重要催化剂,既可以催化事件本身的演变轨迹,也能够引起政府部门关注和介入。一些业主策略性地借用媒体力量以达到将事件激化的目的,通过将相关事件影响外溢出社区,成为公共事件,增加事件朝向有利于己方利益方向发展的可能性。正是因为业主自治中的相关主体众多,使得业主集体行动的达成受到众多因素影响,业主自治就体现出鲜明的有限自治的特点。
  社会流动性高是现代城市社会的基本特点,具体到居住小区中也是如此。这主要表现在房屋买卖、出租等处分行为造成的业主群体变动。其一是房屋出租造成的住房产权所有者与使用者的分离。业主自治的权利主体是业主,业主必须是房屋所有权人。业主将房屋出租并搬离小区,承租人成为实际居住者,其并不享有业主权利,却必须要履行相应业务,接受管理规约约束。如果这种情况达到一定数量,就会造成:一方面,业主不在场,势必增加业主集体决策难度,再一方面,承租人对公共设施的破坏性使用,对公共事务的不合作,对公共秩序的不遵守,一般而言比业主本人要更严重,而针对承租人的管理行为往往需要经过业主中转,这势必增加管理成本与管理难度。其二是,房屋的可交易性使得业主对小区并不一定形成长期稳定的居住预期与利益关联,业主完全可以通过房屋买卖改变居住地,比如学区房交易就往往周期较短。尤其是,业主群体中行动能力最强的业主精英,可能拥有多处房产,流动能力也可能是最强的。综上所述,无论是房屋出租造成的承租人流动还是房屋买卖造成的业主流动,都会增加业主群体的复杂性,并抬高业主集体行动的实现成本。
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